是承租交易还是产权出让？—至理剖析几起天津涉房纠纷背后疑云

      风云突起！
      2021年起，4号房屋的买方或买方的转让开始诉诸法律，要求退还交易款，他们的理由是：该房产不能出具相应的产权证明，也不是公产房，且存在严重的违法拆改情况。
      其核心依据是源自天津市住房和城乡建设委员会的答复。出具文书，答复资料如下：
      位于和平区武昌路4号相关房屋情况问题，经和平区住建委核查，在天津市单位产房屋管理系统中未检索到该房屋信息。
      依据《天津市房屋交易管理条例》第十一条“有下列情形之一的房地产，不得转让：（一）房地产权属未进行登记的”；第十三条“建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让”。
     并且，买方还表示，颐鑫泰公司负责人张义山涉嫌伪造国家机关证件。也就是说，在户籍、学籍方面存在造假。
      对此，一审法院不予认可。理由是，相关买方签订合同的目的就是为了为子女办理学籍，为购买承租权的目的；且已占有使用房屋并完成落户、子女已取得学籍，合同目的已全部实现。
      买方不服，提起上诉。
      李某与曹某的诉讼经天津市第一中级人民法院终审判决，确认李某与曹某的交易合同有效，驳回上诉，维持原判。
    （2021）津01民终10708号民事判决书称：上诉人的二子女均在和平区入学。至今，上诉人的儿子仍在合同中所特别约定的和平实验小学就读。上诉人不能举证证明合同存在无效情形，在合同已经履行完毕、合同目的已经实现的情况下，仅以某姓名不详邻居购房后无法落户、入学这一未经证实的消息，而要求人民法院确认涉案房屋买卖合同无效、出卖人向其返还全部房款，没有事实根据和法律依据，也有违诚信原则，本院不予支持。
     李某不服，提请再审，被天津高院（2022）津民申2589号民事裁定驳回。2589号民事裁定认为，涉案房屋为企业房产，交易方之间属于企业产房屋承租权转让，涉案合同不违反法律、行政法规的强制规定，应当认定为合法有效。
     对于孙某强、范某锐、张某雷等买方的上诉，天津市第一中级人民法院采取了不同的法理依据。认为：该合同履行于《中华人民共和国民法典》实施之前，因此适用《中华人民共和国合同法》，关键点是：1．案涉房屋是否属于单位产公产房；2．案涉房屋交易合同的效力如何认定。
     相关法律文书显示：公有房屋按产权类别分为直管公产房屋和单位自管产房屋（简称单位产房屋），“单位产房屋”主要包括本市国家机关、国有企事业单位、人民团体和国家各部门、中国人民解放军、武装警察部队以及外省市驻津单位所有，通过福利方式分配给职工或者调配方式出租给使用单位，并执行政府定价租金标准，由各单位自行管理或者委托管理的住宅和非住宅房屋。上述单位以外的其他企业自行投资建造，对外出租或者以出售使用权方式变相出租的房屋，不属于本通知所称的单位产房屋。欹芸轩公司不属于上述单位范畴。
     相关法律文书显示：涉武昌路4号房屋不属于单位产公产房屋。被上诉人将设计为独立成套的房屋拆分为七个拆间，擅自将房屋性质由“非居住”变更为“居住”，颐鑫泰公司未经公有房屋管理系统平台擅自为郭劲松出具公有住房租赁合同，确认郭劲松为其中一间拆间的承租人，通过以上操作将私有房屋伪造成单位产公产房向多名购房人出让承租权，目的为提高房屋的交易价值，获取经济利益。上述交易行为不仅违反公产房管理规定，扰乱单位产公产房承租权交易秩序，还对本市户籍、学籍制度造成不良影响，有违“诚信”观念。
      相关法律文书显示：郭劲松作为合同相对方，依法应承担返款责任。郭劲松、欹芸轩公司均认可案涉房屋归欹芸轩公司所有，订立合同时郭劲松为欹芸轩公司的实际控制人，同时案涉购房款由郭劲松收取，可以认定将案涉房屋伪造成公产房进行交易系欹芸轩公司、郭劲松共同实施的行为，欹芸轩公司、郭劲松应就返还购房款承担共同责任。
      对于上述判决，欹芸轩公司、郭劲松等方面也感到很茫然。
     他们认为，买方是很清楚房产的权属性质，合同与原已经生效的法院判决均明确为企业产；交易的也明确为承租权，而不是产权。大家心知肚明都是奔着实验小学的学籍去的。其实当时的交易价也比较合理，依据租售比，出租的租金要高于承租权出让金，好处只是提前锁定了收益而已。实际上按照每年6万元的租金，可以获得收益。
      对于非居住的房屋为何被分割来交易？
     欹芸轩公司表示，公司是接的第四手房屋，接过来就是这个格局。只是当时没有学区的属性。2016年前后因为孩子上学问题，受托管方颐鑫泰公司就进行了房号划分并在公安、教育部门报备核准通过。
      为何使用天津市公有住房租赁合同？
      欹芸轩公司表示，欹芸轩公司自始至终认为是企业产，所签托管协议等均标注为企业产。具体由受托管方同时也是出租人的颐鑫泰公司对外签署合同，据颐鑫泰公司在一审时表述，是当年从土地局购买的租赁合同统一对外签订。因此法律文书中关于“可以认定将案涉房屋伪造成公产房进行交易系欹芸轩公司、郭劲松共同实施的行为”的表述事实没有，证据没有，是不恰当的。欹芸轩公司、郭劲松不存在伪造行为。
     或有余响？
     据悉，这种企业产房屋承租权租赁的现象并不少见，尤其是核心地段与学区位置的房产，在需求旺盛、行情上扬的背景下，各方有利可图。但一旦退潮，问题就显露出来了。
      2018年7月，为规范天津自持租赁住房管理，天津市国土资源和房屋管理局印发《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》，分别从自持租赁住房的建设要求、权属登记、自持管理、资产处置等方面作出规定。但对于历史遗留问题缺少表述。
     随着房地产市场行情的下行，加之学区房的边际效用递减或变动，各方利益已面临新的冲击。政策又将如何规范？法律又将如何维护正义？
     编后：相对于房地产纠纷问题，由于上述纠纷起始于国家在这部分政策的调整期，各种法规尚未完善，学区房的问题尤为突出，虽然国家也陆续推出了很多补救政策，但对于其中的纠纷问题尚有许多难以解决的方面，如果用过于教条化的审判很难有效的解决问题，反而会使纠纷升级和无休止的诉讼，必然产生社会的负资产，这也是给纠纷解决一环的审判机关如何化解纠纷、止诉解纠的智慧提出了挑战。

来源百家号：
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1810617184599013389